“十一”黃金周前后，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)驟然升溫，萬(wàn)科、金融街（社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪）、富力、保利、龍湖、佳兆業(yè)紛紛出手。沉寂了近兩年的土地市場(chǎng)，拼殺撕咬的局面再現(xiàn)。握有大量現(xiàn)金的巨頭固然一擲千金，荷包羞澀的地產(chǎn)商同樣也不甘寂寞。舉債買地，成為不少中型地產(chǎn)商在這波“搶地季”抗衡之路。然而在當(dāng)下總體經(jīng)濟(jì)迷霧重重，房產(chǎn)銷量再陷低谷之時(shí)，舉債擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑也在倍增。
土地市場(chǎng)“高燒”不退
10月10日，報(bào)告稱，自2010年12月，土地市場(chǎng)達(dá)到近5年最高點(diǎn)后，土地出讓金開始進(jìn)入波浪式下行通道，至今已經(jīng)連續(xù)同比負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)一年。但9月十大典型城市土地出讓金收入為485億元，雖然同比還是下降了兩成，但環(huán)比增長(zhǎng)了近五成，出現(xiàn)了明顯回升。
節(jié)后土地市場(chǎng)依舊火熱，節(jié)后第一天萬(wàn)科、佳兆業(yè)先后在佛山、南海競(jìng)得心儀地塊，兩天后，保利與其合作伙伴先后在上海、長(zhǎng)沙拿下兩地今年最大規(guī)模的土地。預(yù)計(jì)節(jié)后土地市場(chǎng)的火熱依然繼續(xù)，因?yàn)榈胤秸?ldquo;推地潮”還在延續(xù)，據(jù)悉佛山南海國(guó)土部門接下來(lái)還會(huì)推出13宗土地，杭州10月11日至19日，將有18宗地塊密集掛牌，除此之外廣州、天津都有密集的推地計(jì)劃。
在這波搶地潮中，手握現(xiàn)金的地產(chǎn)巨頭固然頻頻出手，中報(bào)顯示手頭握有470億元現(xiàn)金的萬(wàn)科率先出手，七八兩月拿地的金額就達(dá)到96億元，9月更是6天內(nèi)連續(xù)拿下4幅地塊，拿地金額接近69億元。
其后招商、保利等實(shí)力雄厚的開發(fā)商各施其法。中報(bào)顯示持有251.8億元現(xiàn)金的保利地產(chǎn)采取強(qiáng)強(qiáng)合作的方法，節(jié)前，保利聯(lián)合首開，以13.8億元在北京土地市場(chǎng)首有斬獲；10月10日保利攜手萬(wàn)科，以32.56億元一舉拿下長(zhǎng)沙今年最大規(guī)模地塊——濱江B7地塊；當(dāng)天下午，旗下保利建錦、信保（天津）股權(quán)投資基金聯(lián)合體又以45億元奪得上海徐匯區(qū)一商住地，成為2012年的上海總價(jià)最高地塊。與保利競(jìng)爭(zhēng)該地塊的還包括華潤(rùn)、中海、綠地三家國(guó)企，經(jīng)過(guò)數(shù)百輪的激烈競(jìng)拍，最終折合樓板價(jià)高達(dá)27055元/平方米，溢價(jià)42.86%。
但這還不是近期溢價(jià)率最高的競(jìng)拍，10月8日，萬(wàn)科、招商、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)等十多家品牌開發(fā)商出現(xiàn)在佛山南海，在經(jīng)歷95輪廝殺后，佳兆業(yè)最終以近18億元奪得3宗捆綁出讓的商住用地，溢價(jià)率超過(guò)70%。
9月融資10月買地
戰(zhàn)勝萬(wàn)科、招商的佳兆業(yè)，并不能劃為財(cái)大氣粗一類，也不能與保利、首開等有著深厚政府背景的央企相比。據(jù)其未經(jīng)審核的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，該公司手頭握有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目不過(guò)34.57億元，僅南海一塊土地的出讓金已經(jīng)占了手頭現(xiàn)金的52%。資料顯示，該公司從6月開始頻頻出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，從6月至今在土地市場(chǎng)就花了42.96億元，遠(yuǎn)高于其手頭握有的現(xiàn)金。
支持其擴(kuò)張的無(wú)疑只有舉債，佳兆業(yè)憑借的是香港的融資平臺(tái)。9月12日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2017年到期的票據(jù)2.5億美元，而為了吸引投資者，佳兆業(yè)為此支付的年利率高達(dá)12.873%，為近期高息債融資內(nèi)地房企中最高。正是憑借這2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，10月佳兆業(yè)在土地市場(chǎng)戰(zhàn)勝幾位手握巨資的地產(chǎn)大佬。
9月融資，10月買地的并非僅僅佳兆業(yè)一家，9月19日龍湖地產(chǎn)公告配股籌資，籌資目標(biāo)達(dá)30.89億港元。一周后，龍湖地產(chǎn)通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，以14.7億元奪下北京孫河鄉(xiāng)住宅地。數(shù)據(jù)顯示，從8月開始，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)就頻頻在香港融資，路勁地產(chǎn)、金隅股份也在9月通過(guò)發(fā)債，分別在香港獲得3.5億美元及30億元人民幣。加上宣布發(fā)債但沒(méi)有明確金額的花樣年以及各類銀行貸款，近期內(nèi)地房企在香港的融資規(guī)模超過(guò)了400億元。
中銀（香港）投資的一位分析師表示，八九月內(nèi)地房企的融資潮與今年上半年的銷售情況密切相關(guān)，“去年內(nèi)地房企也有募資沖動(dòng)，”該人士表示，但當(dāng)時(shí)由于房產(chǎn)銷售不景氣，出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)額不足而折戟。今年上半年由于業(yè)績(jī)改善，也加劇了內(nèi)地房企的“資金渴求癥”。
“還有一個(gè)重要的原因是境外資金充裕。”亞銀投資的首席分析師李大偉表示，國(guó)外特別是美國(guó)的三輪量化寬松政策出臺(tái)，這些資金在實(shí)業(yè)領(lǐng)域又沒(méi)有找到更好的投資機(jī)會(huì)，其中部分就會(huì)選擇投資在新興發(fā)展國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，例如菲律賓等東南亞國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)漲幅明顯。“國(guó)內(nèi)由于有資本管制，直接投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，資金出境有困難，不少會(huì)選擇購(gòu)買內(nèi)地房企的高息債。”
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