“這兩年寫字樓的租售情況特別好，2009年的時(shí)候，很多寫字樓要空置半年以上才能租出去，但是現(xiàn)在基本上是‘一鋪難求’，CBD（社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪）區(qū)域基本95%以上的寫字樓都已經(jīng)出租。而已經(jīng)購(gòu)買寫字樓的小業(yè)主大多用于投資，除非等錢用，否則輕易絕不會(huì)出售。”北京建外SOHO一家房地產(chǎn)中介公司從業(yè)人員小李提起寫字樓市場(chǎng)，有說(shuō)不完的感慨。
已有6年多從業(yè)經(jīng)歷的小李見(jiàn)證了近幾年北京的寫字樓市場(chǎng)的起伏變遷。他說(shuō)，2007~2008年，住宅市場(chǎng)最熱的時(shí)候，寫字樓和住宅價(jià)格出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象，那時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的中介不好做，如今，這一狀況已經(jīng)出現(xiàn)根本性的變化。
最直接體現(xiàn)是，小李和他的同事們每天都奔波在找寫字樓、找房源的過(guò)程中。“現(xiàn)在只要有公司搬出CBD，立馬就有別的企業(yè)搬進(jìn)補(bǔ)缺。所以如果有不錯(cuò)的而且價(jià)格合理的寫字樓，客戶都是直接帶著定金的去看房。”
市場(chǎng)的變化還體現(xiàn)在開發(fā)商的抉擇上。“東四環(huán)外有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，原先打算做成公寓產(chǎn)品出售，如今看到寫字樓行情好，又從“住”改成“商”，定位為寫字樓產(chǎn)品了。”一家房地產(chǎn)的公司內(nèi)部人士透露。
睿意德執(zhí)行董事張家鵬說(shuō)，在局部區(qū)域市場(chǎng)，這種現(xiàn)象很普遍。如今，住宅地產(chǎn)與商用地產(chǎn)價(jià)格倒掛的局面正在逆轉(zhuǎn)，而目前的一輪商業(yè)的地產(chǎn)熱亦正是對(duì)2007、2008年商住倒掛的補(bǔ)漲。
從“商改住”到“住改商”
據(jù)了解，上述地產(chǎn)公司人士所說(shuō)的商業(yè)的項(xiàng)目為住宅配套的項(xiàng)目，共兩棟商業(yè)用樓。知情人士透露，按照初始規(guī)劃，其中一棟做成酒店式公寓產(chǎn)品，另一棟做成寫字樓產(chǎn)品，寫字樓先行推向市場(chǎng)銷售，然后根據(jù)消化情況，為公寓產(chǎn)品預(yù)留調(diào)整空間。開發(fā)商計(jì)劃如果寫字樓銷售得好，另一棟樓也改將成寫字樓銷售。
事實(shí)上，“兩手準(zhǔn)備”亦為開發(fā)商最大的程度降低了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并獲得不菲收益。在限購(gòu)令出臺(tái)后的兩年里，住宅市場(chǎng)陷入持續(xù)低迷狀態(tài)，與之截然相反，寫字樓、商鋪等商用物業(yè)的租售價(jià)持續(xù)上漲。
“我們目前銷售均價(jià)36000元/平方米左右，最小戶型面積200多平方米，總價(jià)約在700萬(wàn)元以上。”該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，目前，兩棟寫字樓中的一棟已經(jīng)整售出去，而另一棟也不過(guò)剩下20來(lái)套房源。據(jù)其透露，在購(gòu)買該項(xiàng)目的業(yè)主中，有50%以上為企業(yè)自用，其他則為小業(yè)主投資使用。
這一項(xiàng)目并非個(gè)案。在中介的從業(yè)人員小李看來(lái)，現(xiàn)在寫字樓的投資回報(bào)率已高達(dá)7%~8%，15~20年即可回本，只要有成熟的商業(yè)配套和便捷的交通條件，寫字樓產(chǎn)品并不愁賣。
“之前商住倒掛造成的一個(gè)問(wèn)題是，大家對(duì)寫字樓很警惕，不敢碰這個(gè)產(chǎn)品，現(xiàn)在寫字樓供應(yīng)減少，但需求并沒(méi)減弱，所以市場(chǎng)再現(xiàn)‘住改商’情況，甚至有很多商鋪目前都想改成寫字樓出售。”張家鵬表示，比如在CBD區(qū)域，有的商業(yè)項(xiàng)目目前也在商鋪和寫字樓之間舉棋不定，因?yàn)樯啼伄a(chǎn)品在CBD所獲得的租金可能不敵寫字樓。
業(yè)內(nèi)人士稱，2003年、2004年的時(shí)候，寫字樓的售價(jià)是住宅的1.5倍，商業(yè)的是住宅的2倍以上，當(dāng)時(shí)“住改商”頗為盛行。到了2007、2008年，住宅市場(chǎng)火爆起來(lái)，“商改住”盛行，這一輪的“住改商”正是對(duì)前幾年的補(bǔ)漲。
近兩年，北京的甲級(jí)寫字樓租金的漲幅有目共睹。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京寫字樓租金在2012年第二季度較兩年前相比上漲了85%，相比一年前也有46%的上漲。
根據(jù)近日多家地產(chǎn)的研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場(chǎng)報(bào)告，截至今年第三季度末，北京甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比增長(zhǎng)2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上漲21.3%。盡管租戶對(duì)高租金增長(zhǎng)率的抵制心理愈加明顯，但業(yè)主依舊繼續(xù)上調(diào)租金。其中金融街（社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪）及CBD區(qū)域租金繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，分別以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。
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