從北京最繁華的CBD區域乘坐930路公交車，向東駛進京通快速路，橫穿北京市通州區之后，再由通燕高速轉向102國道。在不堵車的情況下，只需40分鐘的車程，
便到達潮白河東側的“燕潮酩酒廠”站。但這里沒有酒廠，在近兩公里道路的南北兩側，密密麻麻布滿了各種房地產項目的營銷大廳。只要在路旁稍作停留，便
有數個皮膚黝黑、手拿傳單的銷售人員上前推介房屋，直至把你引入某個銷售大廳。
這里是燕郊，河北省距離北京最近的一片區域，與北京通州區僅一河之隔。便利的區位和較低的房價使燕郊成為30萬北漂的棲身之地，也使得這個“國家高新技
術產業開發區”最終以房地產而聞名。
如今，京津冀協同發展概念的提出，為燕郊勾勒出一個安居樂業的新夢想。現實卻是，空置率高企的燕郊樓市并未因這個利好而顯得太過興奮，去年末以來的房
價滯漲、銷售遲緩局面，至今仍未改變。相反，產業空心化導致的人口出行率高，正在帶來不堪重負的交通壓力。多年來，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能
找準自身位置，這也成為產業接續的障礙。經歷過無數利好消息刺激的燕郊，如今已難為所動。
滯銷 區位優勢難催熱地產
“現在中央已經提出了京津冀協同發展，對燕郊絕對是利好，趁現在房價還沒漲起來，最好趕緊出手。”在燕郊著名的大盤“天洋城[最新消息 價格 戶型 點評]
4代[最新消息 價格 戶型 點評]”的營銷中心，銷售員如此介紹。如今，“京津冀協同發展”已成為燕郊多數房地產項目的銷售說辭。
今年年初，“京津冀協同發展”戰略正式被提出，要求明確三地功能定位、產業分工、城市布局、設施配套、綜合交通體系等重大問題，并從財政政策、投資政策、
項目安排等方面形成具體措施。
作為河北省距離北京最近的區域，燕郊無疑是這項政策的受益者。從距離上看，燕郊距北京天安[簡介 最新動態]門僅有30公里，甚至比北京的房山、順義、密云區
更具區位優勢。
作為燕郊老項目的“天洋城4代”，位于燕郊開發區東部，102國道以南，總規劃建筑面積達480萬平方米，是燕郊有名的大盤。該項目曾于去年12月27日開盤，開盤
均價在12500元/平方米左右。直到今年3月，銷售人員給出的報價仍然在上述水平，且目前仍有約一半的房源尚未售出。
同樣的情況還發生在燕郊的其他幾個大盤之間，如首爾甜城、孔雀城、富地廣場等。多數項目的銷售人員向中國證券報記者表示，不僅價格沒有上漲，而且除個別樓
層的優質戶型已經售出外，這些項目均有足夠的房源可供選擇。
事實上，從去年年末開始，燕郊樓市就出現明顯的滯漲和滯銷局面。一些房地產項目期望在今年年初迎來市場回暖，但銷售人員仍表示，今年看房和認購的人數均比
去年同期明顯下滑。
即便如此，燕郊樓市的供應仍在加大。以橫穿燕郊的102國道為界，隨著北側項目的開發殆盡，開發重點已經轉向國道南側的廣闊區域。記者發現，國道南側是大量的
農田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進入開發階段。
當地人介紹，在燕郊開發區的區劃范圍內，102國道南側還有著大量土地，如果這一區域全部實現開發，其體量幾乎相當于再造一個燕郊。擁堵 人口壓力考驗配套設施
如此大的開發體量，能否真正被消化？作為北京重要的衛星城之一，燕郊在疏解人口方面無疑有著巨大潛力。但3月中旬的一次大規模“堵車”事件，正在暴露出這個區
域的潛在問題。
從3月15日晚到3月16日晚，燕郊發生了一起嚴重的“堵車”事件：102國道、燕順路、迎賓路、行宮大街、燕靈路等主要路段均全線癱瘓。由于是周末，3月16日晚，從北
京返回燕郊的汽車在102國道上排成了長龍，長時間紋絲不動。
本次堵車的原因系人為造成。中國證券報記者調查發現，因為對物業費漲價不滿，“潮白人家”、“夏威夷北岸[最新消息 價格 戶型 點評]”、“納丹堡”等項目的業主
拉起橫幅走向馬路維權。同時上街維權的，還有“首爾甜城”的業主，因對該項目擅自變更規劃表示抗議。
對于長期生活在燕郊的人來說，近年來的生活正在發生微妙變化。王偉早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小區，當時的購房價格還不到5000元/平方米，比北京低一半。
他說，一方面，燕郊的配套設施越來越完善，幼兒園、醫院、超市都逐漸到位；但另一方面，隨著人口增多，燕郊的交通承受了越來越大的壓力，每天早晚高峰期間，102
國道燕郊段都會發生擁堵。
近年來，北京人口外溢現象明顯，與燕郊一河之隔的通州區人口增加，京通快速路擁堵已成常態。由此，經102國道和通燕高速進入北京的通道大受影響，時間成本的增加
使燕郊區位優勢逐漸喪失，并影響到燕郊樓市的消化。
王偉表示，每到晚上，他所入住的小區中，約有一半房屋處于“黑燈”狀態。他表示，這種情況在燕郊新建小區中是普遍現象，老小區入住率稍高。但隨著納稅或社保期限
的延長，一些獲得購房資格的人已開始向北京搬遷。
本報記者深入不少小區調查發現，很多在3、4年前交房的小區，目前還有大量的毛坯房存在。還有部分從未入住過的簡裝房屋處于出售狀態，但銷售情況不佳。
事實上，不少燕郊當地的開發商，在從事一手房開發的同時，還兼營二手房銷售的業務。興達二手房經紀機構的一名經紀人表示，由于其項目的很多業主屬于投資客，因此公
司可以代為進行“資產管理”。
東方華美北京辦公裝修轉自：中國證券報
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