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中國樓市迷局
經濟下行加上社會融資成本上升，使承受巨壓的房地產業步履蹣跚，中國的房地產市場正在步入調整期。近期，不少二三線城市房價大幅下跌，并且進一步渲染了一線樓市的市場觀望情緒。“中國房地產拐點到來”的說法已然不足為怪。
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走在十字路口上的中國房地產，將何去何從？房地產市場的下行壓力是否意味著樓市即將崩盤？具有較長上下游產業鏈的房地產業，又該如何應對？
“短期崩盤論”不成立
上海易居房地產研究院的全國房企資金狀況報告顯示，2014年第一季度，房地產開發企業資金來源實現28731億元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個百分點。相比2013年全年，國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的同比增速分別下降12.7個百分點、66.7個百分點、11.7個百分點和30.8個百分點。
全國工商聯房地產商會副秘書長王玉清向《中國產經新聞》記者表示，現在房地產市場已經出現拐點，突出表現是今年一季度房地產銷售量、銷售額都有所下降，并且房地產開發商購買土地的規模和樓盤的新開工量呈現負增長態勢。
王玉清補充道，房價下行屬于正常現象，因為房地產市場具有一定的發展周期，樓市不可能永遠在上漲或永遠在下降。即使房價現在已經到了下降拐點，但并不意味著行業風險就已到來。
從整個房地產行業來看，房地產目前的下行趨勢要分城市區別對待，像北京、上海、廣州這樣的一線城市，目前的階段性下行是小幅震蕩，處在正常的波動線上。從全國房地產400電話的電控來看，消費者對樓市的關注并沒有減弱。目前的成交量在下降說明市場在觀望，觀望就意味著有需求，有供應、有需求市場就不會冷下去，搜房網數據監控中心分析師王遠志向《中國產經新聞》記者表示。
而二三線城市的房價風險需要引起供應商的足夠重視，王遠志進一步表示，有些城市房地產市場的供應量很大，比如像秦皇島、北戴河，這些區域的庫存要比目前看到的大很多。一些南方城市的房地產問題則不是存量因素造成，如溫州，區域內循環經濟的原因導致房地產投資熱情退潮。
分類調控成主旋律
4月29日，中國社科院發布房地產藍皮書《中國房地產發展報告No.11（2014）》。藍皮書指出，預計2014年各城市之間、地區之間市場分化加劇，分城施策、分類施策趨勢明顯，調控政策差異化和多元化將成為常態。
與以往調控思路不同的是，新一屆政府并沒有出臺房地產調控的相關政策，3月5日的政府工作報告稱，要“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”政府工作報告中未提房價而僅提“分類調控”，這也是近10年來政府工作報告首次未強調“房地產調控”工作的重要性。可見，分類調控將成為未來一段時間房地產市場的主旋律。
中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞認為這種做法很有必要，他告訴《中國產經新聞》記者，分類指導的原則是各個區域、地方制定調控政策要結合自身的實際情況，并充分享有發言權。中國是一個大國，分層次管理應該是管理體制的正常權利結構，既然房地產市場是地區性的市場，那把房地產市場交給地方政府來管理則是順理成章。
全國600多個城市、2000多個縣城，靠中央去分類指導是不切合實際的，中央應該把精力放在全局性、戰略性的問題上。
“房地產市場的區域差異性日益顯現，行業趨冷也是客觀事實，相比于政府此前實施的限購、限貸、限價、限買、限賣為主的調控政策，如果現在采取救市、松綁等手段扭轉房地產業的頹勢，其實質都是用行政手段扭曲市場正常的供求關系，不符合房地產市場健康、穩定發展的整體趨勢，中央一定要把權力下放到地方政府。”牛鳳瑞強調。
對于如何進行分類調控，王遠志提出了自己的看法。他認為，首先需要對政府如何看待區域市場做一個了解，如鄂爾多斯(行情,問診)，如果政府在鬼城出現之前不認為市場有風險的話，那政府就不會有防備性動作，如果政府對風險有充分預計和準備，那么整個城市承受的后果就沒有那么嚴重。
在分類調控這個名詞出來之后，政府層面首先要做的是對自己城市所處的房地產狀況做一個綜合的宏觀評估。評定之后，要根據市場情況做政策上的調整，比如限購、松綁等。
市場需要穩健調整
在五一小長假結束不久，各種樓市不振的報道屢見不鮮，大多報道采用了扎眼的標題，如“某城市成交總量同比下跌近八成”、“某城市成交創7年來新低”、“某城樓市一片慘淡”等。
不禁要問，三天的成交量真能反映整個市場的真實狀況嗎？三天的成交數據真能涵蓋市場的所有信息嗎？這在一定程度上反映了信息傳遞和正向引導的缺失。
其實，房地產市場沒有我們想象中那么凄慘。王玉清指出，商品房在整個房地產市場中占有相當比例，商品房投資和建設用地減少會影響房地產市場的發展，但是政府每年積極推進幾百萬套保障房的建設，這會為上下游產業鏈提供新需求，帶動上游的建材、水泥、鋼鐵等行業以及產業鏈末端的裝飾裝修等行業發展，保障房市場對整個產業乃至國民經濟發展的拉動依然較大。
“在政策層面，政府需要做到調控政策的平穩，比如不能有顛覆性的調控政策出臺，對于市場和購房者而言，穩定要壓倒一切。”王遠志說。
從第一季度央行對房地產的開發貸控制來看，同比、環比數據并不樂觀。如果能在宏觀經濟或者金融體系上釋放一個銀行房地產開發貸、個貸，并沒有媒體、社會所夸大的十分緊張的信號，這對整個市場而言也是利好消息。王遠志表示，這幾個層面信息的正向引導對市場的穩定發展很有幫助。
“要化解房地產市場風險，最關鍵的是產業要跟上。”王玉清強調，有可靠的產業作為支撐，才會有龐大的就業人口，有就業人口才會有居住需求，才會實現房地產市場的健康發展。因此，沒有產業就會有風險，哪個城市沒有產業就容易成為空城。
與此同時，要根據國家總體的產業布局來布局產業，例如正在打造的京津冀城市圈，有一些區域內發展較為成熟的產業必然要轉移，比如動批、某些器具城、某些燈具城都要往外轉移，產業轉移的目標地區會逐漸匯聚成一個產業發展的集群，形成一種生態人口、服務人口的新群體，這樣新的居住需要也在隨之慢慢累積。王玉清表示。
產業轉移的正向引導關鍵是要移對了，不論是區域內產業還是外來產業，都應該成為支撐房地產、支撐城鎮化發展的支柱。
進入到商品房時代后，房地產市場漸漸偏離市場軌道，越來越偏重于調控或者行政干預，這種調控在一定程度上陷入了“北京感冒、全國吃藥”的誤區，沒有對市場進行分類和甄別、一刀切地進行限購或者松綁便不會取得預期效果。
因此，在限購方面，首先要承認差異化，王遠志認為，不同城市限購政策存在的意義、存在的價值、發揮的作用都不太一樣，像北京這樣的一線城市在短期內不會取消限購政策，但有些城市的條件會漸漸放寬、甚至是取消，這是一個趨勢。
“限購這樣的行政干預政策一定是短期政策，它的最終歸宿就像牙齒矯正器一樣，一旦牙齒矯正了，就沒有繼續存在的價值了。如何判斷政策是否有必要繼續存在，不同城市可能會給出不同的答案，即便是同為二三線城市也會有所差異。限購一定會在一個歷史時間點上選擇退出，或者以一定的形式淡出人們的視線，讓房地產徹底回歸市場。”王遠志說。
東方華美北京辦公裝修轉自《 中國產經新聞報》
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